Najczęściej na nieruchomościach rolnych udzielana jest zgoda na tzw. zabudowę zagrodową lub siedliskową. Pojęcie zabudowy zagrodowej jest kluczowe dla tysięcy inwestorów, ale podobnie jak w filmach Barei, w prawie próżno szukać jego definicji. Jest miasto Lądek, Lądek Zdrój, ale zabudowy zagrodowej nie ma! Wiadomo tylko, że zabudowa zagrodowa obejmuje dom i zabudowania gospodarskie, jednak na działce budynek mieszkalny musi pojawić się jako pierwszy. Później możemy budować stodołę. Co jeszcze wiadomo?
W ostatnich latach pojawia się coraz więcej ofert sprzedaży działek, które w planach miejscowych przeznaczone są pod zabudowę zagrodową. Są one z reguły znacznie tańsze niż działki budowlane, co podyktowane jest ograniczonymi możliwościami zabudowy. Kto może budować na terenie zabudowy zagrodowej?
Ustalenie, czy mamy do czynienia z zabudową zagrodową wpływa na przebieg postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz uprawnienia budowlane. Tymczasem ani prawo budowlane, ani akty wykonawcze w sprawie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie nie precyzują dokładnie co to jest zabudowa zagrodowa?
Zabudowa zagrodowa definicja. Co to znaczy zabudowa zagrodowa?
W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie ma definicji pojęcia „zabudowa zagrodowa”. Zgodnie z ustawą, zabudowa tego typu jest zawsze związana z gospodarstwem rolnym. Wyraźnej definicji pojęcia nie zawiera także Prawo budowlane, choć ustawa posługuje się tym pojęciem w przepisie stanowiącym, że „Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa m.in. obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej.
Prawnicy odwołują się w tej sprawie do definicji sformułowanej w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z tym przepisem, przez zabudowę zagrodową rozumie się w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwa rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych i w gospodarstwach leśnych.
Definicja ta nie ma charakteru rozstrzygającego, ale może stanowić punkt wyjścia do rekonstrukcji pojęcia zabudowy zagrodowej. Nie ulega wątpliwości, że na zabudowę zagrodową składają się budynki gospodarcze i inwentarskie, którym towarzyszy budynek mieszkalny. Pojęcie to jest więc związane głównie z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.
Zabudowa zagrodowa kto może budować
Zgodnie z przepisami, zabudowa siedliskowa związana jest z byciem rolnikiem i prowadzeniem rodzinnego gospodarstwa rolnego. Aby móc budować na tego typu działkach należy być rolnikiem. Inwestor występujący o pozwolenie na budowę na terenach zabudowy zagrodowej powinien wykazać, że jest rolnikiem indywidualnym i prowadzi rodzinne gospodarstwo rolne.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym i ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą. Powierzchnia takiej nieruchomości nie może być mniejsza niż 1 ha.
Natomiast rodzinne gospodarstwo rolne to gospodarstwo prowadzone przez rolnika indywidualnego, gdzie łączna powierzchnia użytków rolnych nie jest większa niż 300 ha.
Prawo stanowi, że rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna, która jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiada kwalifikacje rolnicze oraz od co najmniej pięciu lat zamieszkuje w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i przez ten okres osobiście prowadzi to gospodarstwo.
Zabudowa zagrodowa jak obejść
Z przepisów wynika więc, że dom mieszkalny na działce zagrodowej (siedliskowej) może wybudować tylko rolnik i to wyłącznie w związku z aktywnie prowadzoną działalnością rolniczą w ramach prowadzonego w tym miejscu gospodarstwa rolnego. W praktyce często zdarzają się próby obejścia tych regulacji. Na terenach przeznaczonych pod zabudowę zagrodową inwestorzy planują wykonanie najpierw budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a w nieokreślonej przyszłości dalszych zabudowań.
Organy administracji architektoniczno-budowlanej nie zatwierdzają takich projektów budowlanych wskazując, że mają na celu obejście prawa polegające na realizacji wyłącznie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na terenach przeznaczonych pod zabudowę zagrodową. Stanowisko to potwierdzają sądy administracyjne stanowiąc, że zespół obiektów budowlanych ograniczających się do budynków mieszkalnych nie jest zabudową zagrodową.
W ramach działalności rolniczej możliwe jest prowadzenie działalności gospodarczej, np. agroturystyki. Przepisy wskazują, że usługi hotelarskie mogą być świadczone w wynajmowanych przez rolników pokojach i miejscach na ustawianie namiotów w prowadzonych przez nich gospodarstwach rolnych.
Zabudowa zagrodowa z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej
Zgodnie z Prawem budowlanym, aby budynek mieszkalny spełniał definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego, musi funkcjonować w ramach jednego z czterech typów zabudowy: wolno stojący, w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej. Budynek funkcjonujący w ramach zabudowy zagrodowej, nawet jeżeli spełnia funkcję mieszkalną, nie jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.
Prawnicy powołują się na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z 2019 roku, które orzekło, że zabudowa zagrodowa i zabudowa jednorodzinna to dwa różne rodzaje zabudowy. Istnienie na danym terenie wyłącznie zabudowy zagrodowej uniemożliwia wprowadzenie na tym obszarze zabudowy jednorodzinnej.
